Раздел квартиры в ипотеке между супругами: правила и особенности раздела
Все имущество, приобретенное супругами в период брака, является их общей собственностью. Квартира, приобретенная в ипотеку, исключением из данного правила не является. Однако, при разделе данного имущества супруги сталкиваются с большим количеством вопросом.
В настоящей статье мы ответим на основные из них. Они являются наиболее распространенными и позволяют сформулировать основные правила раздела ипотечных квартир.
Подлежит ли разделу квартира, приобретенная одним из супругов до брака, если долг по ипотеке погашен в период брака?
Безусловно, имущество, приобретенное супругами в браке, является их совместной собственностью.
Однако уплата ипотечных платежей не порождает право общей собственности на ипотечную квартиру. Уплата ипотечных платежей является ничем иным как погашением личного долга одного из супругов.
То есть, общим данное жилье не является.
Данной правовой позиции придерживается и правоприменительная практика.
Так отказывая в удовлетворении иска о признании имущества общим суд указал следующее.
Совместное проживание и ведение общего хозяйства лицами, не состоящими в зарегистрированном браке, само по себе не является достаточным основанием для возникновения общей собственности на имущество.
Право собственности на спорное недвижимое имущество ответчик приобрел на основании договора купли-продажи. При этом истец в названном договоре, равно как и в иных договорах, заключенных с целью финансового обеспечения основного договора, а также в правоустанавливающих документах на спорные объекты не поименован. Письменное соглашение о приобретении спорного недвижимого имущества в совместную собственность сторонами также не заключалось.
Поскольку спорное недвижимое имущество приобретено Г.С. до регистрации брака за счет собственных и кредитных средств, оно являются собственностью Г.С., вследствие чего разделу не подлежит. Факт исполнения кредитных обязательств в период брака не свидетельствует о возникновении общей совместной собственности.
Вывод. Если ипотечная квартира приобретена одним из супругов до регистрации брака:
При разделе имущества второй супруг имеет право взыскать с собственника квартиры суммы уплаченных в период брака платежей.
Пожалуй, самым распространенным вопросом, которым задаются бывшие супруги, является вопрос возможности раздела долга по ипотеке.
Обращаясь в суд с требованиями о разделе квартиры в ипотеке супруги зачастую просят суд также определить их доли в выплате ипотечных платежей. То есть, разделить долг по ипотеке на будущее.
К сожалению, это в корне неверно и невозможно в силу действующего законодательства. Без согласия залогодержателя (банка) изменить условия кредитного договора не представляется возможным.
Безусловно, супруги могут самостоятельно установить доли в ипотечном имуществе, заключив соответствующее соглашение. Кроме того, данные доли может установить суд. Однако, это никоим образом не изменит условий заключенного договора кредитования. До погашения всей суммы долга, супруги, хоть и бывшие, останутся созаемщиками. То есть требования о погашении долга банк сможет предъявить к любому из них. Даже после расторжения брака.
Так отказывая в удовлетворении исковых требований о разделе долга по ипотеке суд указал следующее.
Предмет ипотеки находится в общей собственности К.Ю. и А.А., которые являются солидарными созаемщиками по кредитному договору. Требования истца о распределении общего долга, по существу, направлены на одностороннее изменение условий кредитного договора, что ни договором, ни законом не предусмотрено, согласия кредитора на изменение условий кредитного договора не получено.
Вывод. Если на дату расторжения брака долг по ипотеке не погашен:
Более того, размер долей, признанный судом или установленный супругами, также не повлияет на размер кредитных обязательств бывших супругов. Долг до момента его погашения будет общим вне зависимости от размера долей супругов в квартире. Примеры из практики по данному вопросу рассмотрим далее в статье.
Зачастую супруг, погасивший часть ипотеки за счет личных средств, при разводе заявляет свои права на большую долю в данной квартире. Имеет ли он на это право?
Действительно, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Однако, как было указано ранее уплата ипотечных платежей это погашение кредитного обязательства, а не выкуп имущества.
То есть, внесение личных денежных средств в счет уплаты ипотеки не порождает право личной собственности на уже приобретенное имущество.
Так рассматривая спор между супругами и отказывая одному из них в признании права на большую долю в квартире, суд указал следующее.
Оплата ипотечного кредита за счет личных средств, полученных от продажи добрачного имущества, не может служить основанием для увеличения доли собственности.
Вывод. Если часть ипотеки погашена из личных средств одного из супругов:
По общему правилу общее имущество супругов может быть разделено между ними по их соглашению.
Однако, в случае раздела квартиры в ипотеке остается вопрос о нарушении прав залогодержателя такого рода соглашением.
Так является ли согласие банка обязательным условием для заключения соглашения о разделе ипотечного имущества? Является ли такое соглашение основанием для исключения из числа должников?
Для ответа на данные вопросы приведем пример из практики.
В связи с распадом семьи супругами был произведен раздел имущества в добровольном порядке. По соглашению супруга выплатила бывшему мужу стоимость его доли в квартире. В результате чего она стала собственником всей квартиры.
В дальнейшем она продолжила производить платежи в счет погашения кредита. Между тем зарегистрировать на себя вторую половину квартиры, она не смогла, поскольку та находится в залоге у банка. В связи с данным обстоятельством бывшая супруга обратилась в банк с заявлением об изменении условий кредитного договора.
Отказ банка бывшая супруга обжаловала в суд. Истец просила суд обязать ответчика изменить условия кредитного договора и признать ее титульным заемщиком.
Разрешая спор по существу и отказывая истцу в иске, суд первой инстанции указал следующее.
Расторжение брака между со заемщиками не является существенным изменением обстоятельств, влекущим изменение условий кредитного договора, а относится к риску, который со заемщики несут при заключении кредитного договора. Иное противоречило бы общим принципам гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых им отношений, свободе договора и стабильности гражданских правоотношений.
Таким образом, расторжение брака, наличие соглашения о разделе совместно нажитого имущества и долгов, не является основаниями для изменения заключенного между сторонами договора о предоставлении кредита, прекращения обязательств и исключения из числа со заемщиков, поскольку сторона договора банк своего согласия на то не давал.
Вывод. Супруги могут определить свои доли в ипотечной квартире. Однако, без согласия банка один из супругов из числа заемщиков выйти не сможет.
Раздел квартиры в ипотеке, безусловно, затрагивает и права детей. И это не зависит от того, когда приобретена квартира, до брака или в его период, если на погашение ипотеки использованы средства материнского капитала или субсидии.
Имеют ли дети право на доли в квартире, приобретенной до брака, если часть ипотеки погашена в период брака за счет средств материнского капитала или субсидии?
Однозначно, да.
Поскольку средства материнского капитала, а также субсидии на приобретение жилья являются целевыми средствами, погашение ипотечных платежей за их счет порождает у лиц, которым они выделены, право на признание за ними долей в данном имуществе. В том числе в случае приобретения жилья одним из супругов до брака.
Так, рассматривая спор между супругами по вопросу раздела имущества суд указал следующее.
Исходя из характера источника дохода, которым обеспечено частичное исполнение обязательства по кредитному договору С.Р., а именно субсидии, предоставленной на всю семью с целью улучшения жилищных условий, при наличии его собственного волеизъявления на привлечение данных денежных средств для погашения займа, вложенного в приобретение жилья, имелись основания для признания за членами семьи права собственности на приобретенное жилое помещение в пределах выделенных им на эти цели бюджетных денежных средств.
В данном деле, установив, что имущество приобретено до брака одним из супругов в ипотеку суд отказал в признании данного имущества общим. Однако, учитывая, что часть долга по кредиту была погашена супругами за счет бюджетных средств, суд признал за всеми членами семьи право на данное имущество. В долях, согласно размеру предоставленных средств.
Вывод. Если квартира приобретена одним из супругов до регистрации брака, а часть кредита погашена в период брака за счет средств материнского капитала или субсидии:
Также часто при разводе и разделе ипотечного жилья супруги сталкиваются с вопросом возможности выделения в ипотечной квартире долей детям. Точнее, реализации данной возможности до погашения сведений об ипотеке.
Используя материнский капитал для приобретения квартиры или погашения долга по ипотеке супруги принимают на себя обязательство выделить в данном имуществе доли детям после погашения сведений о залоге данного имущества.
Однако, при расторжении брака и разделе общего имущества данное правило может быть нарушено.
Закон не запрещает выделять доли в ипотечной квартире детям при ее разделе между супругами. То есть, данные доли могут быть выделены до погашения сведений об ипотеке.
Данной позиции придерживается и правоприменительная практика.
Так при рассмотрении спора о разделе квартиры в ипотеке между супругами суд указал следующее.
То обстоятельство, что установленный в обязательстве супругов срок исполнения, еще не наступил, установлен в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения, не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.
В соответствии с п.2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные ст. ст. 351, 352, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемом случае обязательство супругов об оформлении квартиры в собственность сторон и их детей вытекает из условий кредитного договора, обязательства по которому обеспечены ипотекой в силу закона. В то время, как спор связан с определением долей супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц.
Подводя итог, следует признать, что вопросов при разделе квартиры в ипотеке возникает довольно много. И разобраться в них зачастую очень сложно.
Поэтому перед принятием решения об обращении в суд с требованиями о разделе ипотечной квартиры или заключением соглашения о ее разделе, рекомендуем обратиться к адвокату.
Это, безусловно, оградит вас от неверных шагов и лишних материальных затрат.
Если у вас остались вопросы или вам нужна консультация жилищного адвоката, вы можете воспользоваться формой обратной связи, расположенной на странице нашего сайта «Наши контакты« или написать нам в WhatsApp по номеру +7(912)700-60-90.
Услуги семейного адвоката:
С конкретными примерами из практики наших адвокатов вы можете ознакомиться на странице «Практика адвокатов«.
Наши страницы в соцсетях
