Раздел купленной до брака и в его период квартиры в ипотеку между супругами. Раздел квартиры в ипотеке с материнским капиталом при разводе.
На данной странице вы узнаете:
Все имущество, приобретенное супругами в период брака, имеет статус общей собственности. Квартира, приобретенная в ипотеку, исключением из данного правила не является. Однако, при разделе данного имущества супруги сталкиваются с рядом вопросов.
В настоящей статье мы ответим на основные из них. 
Подлежит ли разделу квартира, приобретенная одним из супругов до брака, если долг по ипотеке погашен в его период?
Нет. Совместное погашение ипотечных платежей не порождает право общей собственности на квартиру. Выплата долга по кредитному договору является погашением личного долга одного из супругов.
То есть, общим данное жилье не является.
Данной правовой позиции придерживается и правоприменительная практика.
Так отказывая в удовлетворении иска о признании имущества общим суд указал следующее.
Совместное проживание и ведение общего хозяйства лицами, не состоящими в зарегистрированном браке, само по себе не является достаточным основанием для возникновения общей собственности на имущество.
Право собственности на спорное недвижимое имущество ответчик приобрел на основании договора купли-продажи. При этом истец в названном договоре, равно как и в иных договорах, заключенных с целью финансового обеспечения основного договора, а также в правоустанавливающих документах на спорные объекты не поименован. Письменное соглашение о приобретении спорного недвижимого имущества в совместную собственность сторонами также не заключалось.
Поскольку спорное недвижимое имущество приобретено Г.С. до регистрации брака за счет собственных и кредитных средств, оно являются собственностью Г.С., вследствие чего разделу не подлежит. Факт исполнения кредитных обязательств в период брака не свидетельствует о возникновении общей совместной собственности.
Таким образом, если ипотечная квартира приобретена одним из супругов до регистрации брака, а часть долга была погашена в его период:
Обращаясь с иском о разделе квартиры супруги зачастую просят суд также разделить долг по ипотеке на будущее.
К сожалению, это в корне неверно и невозможно в силу действующего законодательства. Без согласия залогодержателя (банка) изменить условия кредитного договора не представляется возможным.
Супруги могут разделить только сам объект недвижимости. До полного исполнения договора кредитования они останутся созаемщиками. То есть банк сможет предъявить иск о взыскании долга и обращении взыскания на квартиру к любому из них. В том числе после расторжения брака.
Так отказывая в удовлетворении иска о разделе долга суд указал следующее.
Предмет ипотеки находится в общей собственности К.Ю. и А.А., которые являются солидарными созаемщиками по кредитному договору. Требования истца о распределении общего долга, по существу, направлены на одностороннее изменение условий кредитного договора, что ни договором, ни законом не предусмотрено, согласия кредитора на изменение условий кредитного договора не получено.
То есть, если на дату расторжения брака долг по ипотеке не погашен:
Более того, размер долей, признанный судом или установленный супругами, также не повлияет на размер кредитных обязательств бывших супругов. Долг до момента его погашения будет общим вне зависимости от размера долей супругов в квартире.
Зачастую супруг, погасивший часть ипотеки за счет личного имущества, при разводе заявляет свои права на большую долю в данной квартире. Имеет ли он на это право?
Действительно, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, это личное имущество каждого из супругов.
Однако уплата ипотечных платежей это погашение кредитного обязательства, а не выкуп имущества.
То есть, внесение одним из супругов своих средств в счет уплаты ипотеки не порождает право личной собственности на уже приобретенное имущество.
Так рассматривая спор между супругами и отказывая одному из них в признании права на большую долю в квартире, суд указал следующее.
Оплата ипотечного кредита за счет денег, полученных от продажи добрачного имущества, не может служить основанием для увеличения доли собственности.
Таким образом, если часть ипотеки погашена за счет личного имущества одного из супругов:
По общему правилу общее имущество супругов может быть разделено между ними по их соглашению.
Однако, в случае раздела квартиры в ипотеке остается вопрос о нарушении прав залогодержателя таким соглашением.
Является ли согласие банка обязательным условием для заключения соглашения о разделе ипотечного имущества? Является ли такое соглашение основанием для исключения из числа должников?
Для ответа на данные вопросы приведем пример из практики.
В связи с распадом семьи супругами был произведен раздел имущества в добровольном порядке. По соглашению супруга выплатила бывшему мужу стоимость его доли в квартире.
В дальнейшем она продолжила производить платежи в счет погашения кредита. Между тем зарегистрировать на себя вторую половину квартиры, она не смогла, поскольку та находится в залоге у банка. Гражданка обратилась в банк с заявлением об изменении условий кредитного договора.
Однако в удовлетворении данного заявления ей было отказано и она обратилась в суд. В исковом заявлении истец просила обязать ответчика изменить условия кредитного договора. То есть, признать ее титульным заемщиком и собственником всей квартиры.
Разрешая спор по существу и отказывая истцу в иске, суд первой инстанции указал следующее.
Расторжение брака не является существенным изменением обстоятельств, влекущим изменение условий кредитного договора, а относится к риску, который заемщики несут при заключении кредитного договора. Иное противоречило бы общим принципам гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых им отношений, свободе договора и стабильности гражданских правоотношений.
Таким образом, расторжение брака, наличие соглашения о разделе совместно нажитого имущества и долгов, не является основаниями для изменения заключенного между сторонами договора о предоставлении кредита, прекращения обязательств и исключения из числа должников, поскольку сторона договора банк своего согласия на то не давал.
То есть супруги могут определить свои доли в ипотечной квартире. Однако, без согласия банка один из них из числа заемщиков выйти не сможет.
Раздел жилого помещения зачастую затрагивает и права детей. И это не зависит от того, когда была приобретена квартира, до брака или в его период, если на погашение долга использованы средства материнского капитала или субсидии.
Поскольку средства материнского капитала, а также субсидии на приобретение жилья являются целевыми средствами, погашение ипотечных платежей за их счет порождает у лиц, которым они выделены, право на признание за ними долей в данном имуществе.
Так, рассматривая спор между супругами по вопросу раздела имущества суд указал следующее.
Исходя из характера источника дохода, которым обеспечено частичное исполнение обязательства по кредитному договору С.Р., а именно субсидии, предоставленной на всю семью с целью улучшения жилищных условий, при наличии его собственного волеизъявления на привлечение данных денежных средств для погашения займа, вложенного в приобретение жилья, имелись основания для признания за членами семьи права собственности на приобретенное жилое помещение в пределах выделенных им на эти цели бюджетных денежных средств.
В данном деле, установив, что имущество приобретено до брака одним из супругов в ипотеку суд отказал в признании данного имущества общим. Однако, учитывая, что часть долга по кредиту была погашена супругами за счет бюджетных средств, суд признал за всеми членами семьи право на данное имущество. В долях, согласно размеру предоставленных средств.
Таким образом, если квартира приобретена одним из супругов до регистрации брака, а часть кредита погашена в его период за счет средств материнского капитала или субсидии:
Используя материнский капитал для приобретения квартиры или погашения долга по ипотеке супруги принимают на себя обязательство выделить в данном имуществе доли детям после погашения сведений о залоге.
Однако, при расторжении брака и разделе общего имущества данное правило может быть нарушено.
Закон не запрещает выделять доли в ипотечной квартире детям при ее разделе между супругами. То есть, данные доли могут быть выделены до погашения сведений об ипотеке.
Данной позиции придерживается и правоприменительная практика.
Так при рассмотрении спора о разделе квартиры в ипотеке между супругами суд указал следующее.
То обстоятельство, что установленный в обязательстве супругов срок исполнения, еще не наступил, установлен в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения, не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.
В соответствии с п.2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные ст. ст. 351, 352, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемом случае обязательство супругов об оформлении квартиры в собственность сторон и их детей вытекает из условий кредитного договора, обязательства по которому обеспечены ипотекой в силу закона. В то время, как спор связан с определением долей супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц.
Как показала практика вопросов при разделе залоговых квартир возникает довольно много. Поэтому до обращения в суд с иском о разделе имущества между супругами рекомендуем обратиться к адвокату.
Это, безусловно, оградит вас от неверных шагов и лишних материальных затрат.
Если у вас остались вопросы или вам нужна консультация жилищного адвоката, воспользуйтесь формой обратной связи, расположенной на странице нашего сайта «Наши контакты« или написать нам в WhatsApp по номеру +7(912)700-60-90.
Услуги семейного адвоката:
С конкретными примерами из практики наших адвокатов вы можете ознакомиться на странице «Практика адвокатов«.